Supuesto
Un matrimonio contrata con una agencia inmobiliaria la venta de su casa, pero cuando la agencia, en ejecución del contrato, obtiene un comprador interesado, los compradores desisten del contrato con la agencia porque "han hecho cuentas" y la venta no les resulta rentable.
La agencia reclama judicialmente a los propietarios sus honorarios, en ejecución del contrato suscrito, y éstos oponen la validez del desistimiento del encargo profesional por no haber sido informados de este derecho previamente por la agencia contratada.
¿Quién tiene razón?
En el presente caso hay dos datos decisivos:
El contrato de intermediación inmobiliaria con la agencia se celebró fuera del establecimiento mercantil del empresario, concretamente en el domicilio de los propietarios
Al formalizar el contrario, la agencia no informó a los propietarios de su derecho de desistimiento en los términos prevenidos por la legislación aplicable a consumidores y usuarios
Técnicas agresivas de contratación. Protección de los consumidores
En un número creciente de leyes el legislador ha reconocido a los consumidores, como un derecho irrenunciable en línea con el carácter imperativo de las normas de consumo, el derecho a desistir del contrato ya suscrito con el fin de paliar los riesgos de decisiones poco informadas o meditadas que van asociados a ciertas formas de contratación en las que el consumidor no ha tomado la iniciativa de contratar o se ve expuesto a técnicas agresivas empleadas por los empresarios para lograr la celebración del contrato.
Es lo que sucede, en particular cuando el contrato se celebra en el propio domicilio del consumidor, que es uno de los supuestos sometidos a la regulación especial de los denominados "contratos celebrados fuera del establecimiento mercantil", en los que no es el consumidor quien acude al mercado a contratar y puede no tener tiempo para reflexionar sobre la conveniencia de celebrar el contrato o para comparar otras posibles ofertas.
En estos casos, en España resulta de aplicación el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (en adelante, TRLGCU), y concretamente su regulación del derecho de desistimiento y los efectos por falta de información del empresario al consumidor, contenida en los artículos 102 a 108 TRLGCU.
Así, el artículo 102 TRLGCU reconoce al consumidor que celebra un contrato en su domicilio con un empresario (artículo 92 TRLGCU) el derecho a desistir del contrato durante un período de catorce días naturales sin indicar motivo alguno y sin incurrir en ningún coste distinto de los previstos legalmente (en algunos casos debe hacerse cargo de los costes de devolución o de envío), plazo que se amplía en en doce meses más (artículo 105 TRLGCU) si el empresario no ha facilitado al consumidor y usuario la información sobre su derecho de desistimiento.
Esta obligación de información del derecho de desistimiento se contiene en el artículo 97.1.i) TRLGCU, conforme al cual, en el caso que nos ocupa: "Antes de que el consumidor y usuario quede vinculado por cualquier contrato (...) celebrado fuera del establecimiento o cualquier oferta correspondiente, el empresario le facilitará de forma clara y comprensible la siguiente información: i) Cuando exista un derecho de desistimiento, las condiciones, el plazo y los procedimientos para ejercer ese derecho, así como el modelo de formulario de desistimiento".
Es decir, que el plazo de efectividad del derecho de desistimiento depende de la información que disponga el consumidor sobre su existencia y contenido.
¿Pero, una vez ya ejecutado el contrato, puede desistirse de él?
En la lógica de la regulación del derecho de desistimiento, resulta razonable que el consumidor no pueda desistir cuando el servicio ya se haya ejecutado, porque en ese caso ya se habrá beneficiado de la utilidad perseguida por el contrato.
Por ello, el artículo 103.a) TRLGCU, en el caso de contratos que se refieran a la prestación de servicios, establece que el derecho de desistimiento "no será aplicable (...) una vez que el servicio haya sido completamente ejecutado".
Sin embargo, hay una excepción, fundamentada en la falta de adecuada información del derecho de desistimiento facilitada por el empresario al consumidor.
Esto es, si el consumidor no dio su consentimiento expreso al inicio de la ejecución del contrato - consentimiento que debe incluir el expreso reconocimiento por el consumidor de que, una vez completamente ejecutado el contrato por el empresario, habrá perdido su derecho de desistimiento - el citado derecho a desistir del contrato se mantiene (artículo 103.a) TRLGCU sensu contrario), pudiéndose ejercitar en los plazos indicados, lo que sucedió en el caso enjuiciado.
Conclusión
Habiendo celebrado la agencia el contrato de corretaje en el domicilio de los consumidores, que es un supuesto para el que el legislador establece un derecho de desistimiento para paliar el riesgo de decisiones poco informadas o meditadas, la agencia no les informó del derecho a desistir y ejecutó totalmente el contrato dentro del plazo que hubieran tenido para desistir. En consecuencia, el ejercicio del derecho de desistimiento por parte de los consumidores es eficaz y no les es exigible el pago de los honorarios reclamados por la agencia.
Fuente: Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 24 de Marzo de 2021
