• Fernando Jiménez Fontana

Propiedad horizontal. El Juez puede sustituir la falta de unanimidad de la junta de propietarios.


La Audiencia Provincial de Sevilla, en sentencia de 30 de junio de 2020, concluye que cuando un acuerdo comunitario que debió haberse conseguido en forma de unanimidad no la obtenga, la falta de voluntad de la comunidad puede ser sustituida por la voluntad del órgano judicial, siendo esto posible porque la jurisprudencia establece dicha posibilidad en los casos de abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo.


En el caso discutido, el edificio tenía una terraza común donde varios propietarios fueron a lo largo del tiempo construyendo cuartos trasteros que no figuraban inicialmente en el título constitutivo, ni en el proyecto de obra del edificio y que por tanto no fueron tenidos en cuenta para fijar el coeficiente de participación. Tales construcciones al principio fueron aceptadas por la comunidad de forma tácita, pero más tarde lo fueron de forma expresa en acuerdo comunitario. Cuando el demandante adquirió la propiedad de su piso y vio lo que había sucedido en la terraza, pretendió también el construir su correspondiente cuarto trastero, lo cual le fue denegado; incluso llegó a entablar litigio al respeto, que perdió. Por ello solicitó a la comunidad que se modificase el título constitutivo para que, al menos, los que habían construido el cuarto trastero tuviesen un mayor coeficiente de participación en el edificio y por tanto unas mayores cuotas de participación en los gastos comunitarios; como tal acuerdo supondría la modificación del título constitutivo, no se alcanzó la necesaria unanimidad, por lo que su petición fue desestimada.


Frente a la sentencia de instancia, la Audiencia Provincial de Sevilla, en apelación, concluye que la existencia de tales cuartos trasteros y su uso y beneficio por parte de los propietarios que llevaron a cabo dicha construcción, ha de tener influencia y repercusión a la hora de la determinación del coeficiente de participación y de las correspondientes cuotas, porque, de no verlo así, se estarían lesionando los intereses de la comunidad en beneficio exclusivo de los propietarios de los trasteros, y el rechazo por parte de la comunidad a que ello tenga repercusión en la cuota de participación, resulta un agravio comparativo entre unos y otros propietarios, y constituye un abuso de derecho por parte de los que, siendo propietarios o usuarios de tales cuartos trasteros, se oponen a una mayor participación en los gastos de la comunidad.


Por ello, aunque la modificación de coeficientes de participación comporta una modificación del título constitutivo, y exige, según el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, que en la votación se alcanzase unanimidad, lo que no ha sucedido, ello no significa que el acuerdo no puede ser impugnado y que la voluntad que debió haberse conseguido en forma de unanimidad sea sustituida por la voluntad del órgano judicial, siendo esto posible porque así ya lo viene estimando la jurisprudencia - entre otras la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de diciembre de 2008 - bastando como único requisito que los opositores al acuerdo rechazado invoquen abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo, que es lo sucedido.

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