• Fernando Jiménez Fontana

Propiedad horizontal. Juntas de propietarios por videoconferencia


Ante la prolongación de la situación de distanciamiento físico en la que nos encontramos por el coronavirus se plantean numerosos problemas en las comunidades de propietarios a la hora de celebrar juntas de propietarios presenciales, bien por el riesgo que ello conlleva, bien por - directamente - la prohibición administrativa de reunión con aforo superior al determinado por las autoridades.


En esta situación, la necesidad de funcionamiento de las comunidades de propietarios, adoptando acuerdos plantea, cada vez con más fuerza, el debate sobre la posibilidad de celebración telemática de las juntas, a través de plataformas de videoconferencia, tipo Zoom o similares.


¿Es ello posible y legalmente válido?


Examinada la normativa civil de aplicación, la respuesta debe ser positiva.


La norma básica reguladora, Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, no exige que la junta de propietarios se celebre mediante comparecencia física y presencial de los comuneros, no determina la formalidad de su celebración, y tampoco prohíbe su celebración mediante videollamada u otro medio telemático. De hecho, juristas consultados concluyen incluso en la posibilidad de sistemas mixtos que combinen la celebración participada "a través de plataformas telemáticas que admiten multi llamadas, o bien algunos por videollamada y otros delegando el voto en alguno de los asistentes telemáticos".


Por tanto, salvo prohibición de los estatutos comunitarios - probabilidad altamente excepcional - la celebración de una junta en forma telemática, tipo Zoom o similar, es legalmente válida, con la salvedad de que alguno/s de los comuneros no cuente/n con los recursos técnicos que le permitan participar telemáticamente en la citada junta propietarios, entendiendo irrelevante - por abuso del Derecho o ejercicio antisocial del mismo - la negativa injustificada de un propietario a la celebración telemática de la junta.


Por analogía - aunque la comunidad de propietarios no tiene en sentido estricto personalidad jurídica al modo que las personas jurídicas privadas - podría resultar de aplicación el Real Decreto-Ley 8/2020, artículo 40.1 redactado conforme a la disposición final cuarta del Real Decreto-Ley 21/2020, conforme al cual:


“Aunque los estatutos no lo hubieran previsto, durante el periodo de alarma y, una vez finalizado el mismo, hasta el 31 de diciembre de 2020, las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones podrán celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los miembros del órgano dispongan de los medios necesarios, el secretario del órgano reconozca su identidad, y así lo exprese en el acta, que remitirá de inmediato a las direcciones de correo electrónico de cada uno de los concurrentes. (...)


Aunque los estatutos no lo hubieran previsto, durante el periodo de alarma y, una vez finalizado el mismo, hasta el 31 de diciembre de 2020, las juntas o asambleas de asociados o de socios podrán celebrarse por vídeo o por conferencia telefónica múltiple siempre que todas las personas que tuvieran derecho de asistencia o quienes los representen dispongan de los medios necesarios, el secretario del órgano reconozca su identidad, y así lo exprese en el acta, que remitirá de inmediato a las direcciones de correo electrónico."


No debe olvidarse al respecto el artículo 3.1 del Código Civil, que establece una interpretación de la norma acorde con la realidad social del momento:


"Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas."

Jurisprudencia de interés

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